Ev satın almak, hayatınızın en önemli finansal ve duygusal yatırımlarından biridir. Bu süreç, yalnızca evin fiziksel özelliklerini beğenmekle sınırlı kalmaz; yasal prosedürlerden teknik detaylara kadar pek çok faktörün titizlikle incelenmesini gerektirir. Göz ardı edilen detaylar, ilerleyen yıllarda büyük maddi kayıplara ve hukuki sorunlara yol açabilir.
1. Tapu ve İmar Durumu Kontrolü
Tapu belgesi, evin gerçek sahibi olup olmadığını doğrulamak için ilk adımdır. Bu belgeyi dikkatlice inceleyerek, taşınmazın üzerinde herhangi bir ipotek, haciz, şerh ya da başka bir yasal kısıtlama bulunup bulunmadığını kontrol edin. Tapu bilgilerinin doğruluğunu Tapu ve Kadastro Müdürlüğü'nde teyit etmek önemlidir.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti:
Satın almayı düşündüğünüz evin tapusu “kat irtifakı” mı yoksa “kat mülkiyeti” mi? Kat irtifakı, inşaat aşamasındaki yapılar için düzenlenirken, kat mülkiyeti, binanın tamamen bitmiş ve oturuma hazır olduğunu gösterir. İskânı (yapı kullanım izin belgesi) olmayan binalardan ev almak, ileride ciddi risklere yol açabilir.
Belediye İmar Dosyası:
Evin bağlı bulunduğu belediyeye giderek, imar dosyasını inceleyin. Binanın ruhsatlı olup olmadığını, herhangi bir yıkım kararı ya da para cezası bulunup bulunmadığını kontrol edin. Ayrıca, bina projesinin onaylı haliyle mevcut durumunu karşılaştırın. Taşıyıcı sistemde yapılmış izinsiz değişiklikler veya eklemeler varsa, bu durum hem yasal hem de güvenlik açısından risk oluşturabilir.
2. İskân ve Yapı Kullanım İzin Belgesi
Halk arasında "iskan" olarak bilinen yapı kullanım izin belgesi, binanın yasalara uygun olarak tamamlandığını gösterir. Bu belge olmadan alınan evlerde elektrik, su ve doğalgaz gibi altyapı hizmetlerini bağlatmak zor olabilir. Ayrıca, iskan belgesi olmayan bir binadan ileride ev satışı yapmak da hukuki sorunlara yol açabilir.
Binanın Durumu:
Eğer inşaat aşamasındaki bir projeden ev satın alıyorsanız, müteahhitin bu belgeyi zamanında alacağına dair yazılı taahhüt isteyin. Bitmiş bir ev alıyorsanız, bu belgenin varlığını mutlaka kontrol edin. İskân belgesi bulunmayan yapılar, düşük fiyatlarla satılsa bile büyük risk taşır.
3. Teknik ve Fiziksel İncelemeler
Evin bulunduğu binanın yaşı, dayanıklılığı açısından kritik bir faktördür. Özellikle 1999 depreminden önce yapılan binalar, eski deprem yönetmeliklerine göre inşa edildiği için risk taşıyabilir. Yeni deprem yönetmeliğine uygunluk belgelerini incelemek önemlidir.
Dış Cephe Yalıtımı ve Isı Performansı:
Bina dış cephesinin yalıtımlı olup olmadığını kontrol edin. Dış cephe yalıtımı, enerji tasarrufu sağlar ve ısınma maliyetlerini düşürür. Duvar kalınlıkları da ısı yalıtımı konusunda etkili bir faktördür. İnce duvarlar, yüksek doğalgaz faturalarına yol açabilir.
Rutubet Kontrolü:
Evin duvarlarında, özellikle süpürgeliklere yakın bölgelerde rutubet izleri olup olmadığını kontrol edin. Rutubet, hem sağlık sorunlarına hem de yapı malzemelerinde uzun vadeli hasarlara neden olabilir.
Tesisat ve Yalıtım:
Evin su tesisatının durumu önemlidir. Eski demir borular, paslanma ve sızıntı sorunlarına yol açabilir. Beyaz plastik borularla döşenmiş tesisatlar tercih edilmelidir.
Ayrıca, zeminlerin su yalıtımının doğru yapılıp yapılmadığı, alt kata su sızdırma olasılığının bulunması gibi durumların ileride sorun yaratmaması için doğru bir şekilde kontrol edilmesi gerekir.
Güneş Işığı ve Konum:
Evi satın almadan önce mutlaka güneşli bir günde görmeye çalışın. Güneş ışığını yeterince alan bir ev, hem enerji tasarrufu sağlar hem de daha sağlıklı bir yaşam alanı sunar.
4. Çevre ve Komşu Faktörleri
İyi komşuluk ilişkileri, bir evde mutlu ve huzurlu bir yaşam sürdürmenin temelidir. Apartman sakinlerinin yaşam tarzlarını, kurallarını ve genel tutumlarını anlamak için bir süre gözlem yapın. Yakındaki bakkallardan veya apartmanda yaşayan bir komşudan bilgi alabilirsiniz.
Çevresel Altyapı ve Ulaşım:
Evin bulunduğu bölgedeki ulaşım olanaklarını değerlendirin. Toplu taşıma araçlarına ve ana yollara yakın olması büyük bir avantajdır. Çevrede okul, hastane, market gibi temel ihtiyaç noktalarının bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Sosyal Alanlar ve Güvenlik:
Apartmanda otopark, oyun alanı, spor salonu gibi sosyal imkanlar var mı? Ayrıca, binanın güvenlik önlemlerini (kamera sistemi, kapı güvenliği vb.) değerlendirin.
5. Müteahhit ve Sözleşme Detayları
Topraktan veya inşaat halindeki bir projeden ev almayı düşünüyorsanız, müteahhidin güvenilirliğini araştırın. Daha önce tamamladığı projeleri inceleyin ve varsa şikayetleri değerlendirin.
Sözleşme Maddeleri:
Müteahhit ile yapılan sözleşmede her detayın yazılı olmasına dikkat etmeniz oldukça önemlidir. Oturma ruhsatı alınması, elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarının yapılması, kullanılacak malzemelerin marka ve modeli gibi bilgiler mutlaka belirtilmelidir.
İpotek ve Borç Durumu:
Evin üzerinde ipotek varsa, ipoteğin kaldırılacağına dair resmi bir belge isteyin. Aksi takdirde ipotek borcu sizin üzerinize geçebilir.
6. Fiyat ve Finansman Detayları
Satın almayı düşündüğünüz evin gerçek değerini öğrenmek için bir ekspertiz raporu talep edin. Bu, hem ödediğiniz bedelin adil olup olmadığını anlamanızı sağlar hem de banka kredisi kullanıyorsanız işlemler için gereklidir.
Banka Kredisi:
Krediyle ev almayı planlıyorsanız, öncelikle evin krediye uygun olup olmadığını kontrol edin. Ekspertiz raporunda olumsuz durumlar (iskân eksikliği, tapu sorunları vb.) varsa banka kredisi çıkmayabilir.
