Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından hesaplanan Konut Fiyat Endeksi (KFE/2023=100), Eylül’de bir önceki aya göre yüzde 1 artış göstererek 148 seviyesine ulaştı. Aynı zamanda, Eylül’de yıllık bazda KFE, yüzde 27,4 artarken, reel azalış oranı ise yüzde 14,7 olarak belirlendi. Bu şekilde, Şubat’ta başlayan reel düşüş süreci 8’inci ayında da devam etmiş oldu.
Konut fiyatları, son olarak Ocak’ta yıllık bazda yüzde 1,4 artış göstermişti. Ancak Şubat’ta başlayan düşüş, geçtiğimiz ay itibarıyla yüzde 5,1 oranına kadar ulaştı. Eylül’de, konut fiyatlarındaki yıllık reel değer kaybı yüzde 14,7'ye yükseldi. Bu durum, yatırımcıların alım yapma yönelimiyle birlikte, 140 bin 919 konut satışına ulaşarak son 21 ayın en yüksek rakamı elde edildi.
Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, konuyla ilgili yaptığı açıklamada, enflasyonun üzerinde reel faiz oranı verilmeye devam ettiği sürece konut fiyatlarındaki düşüşün süreceğini vurguladı.
Büyükduman, "Reel düşüş, yatırımcılar için bir fırsat sundu" diyerek değerlendirmelerini sürdürdü; "Brüt kira çarpanları da 15 yıl seviyesine düşmüş durumda. Konutlarda amortisman süresi ise 20 yılın üzerine çıkmıştı. Bu rakam şimdi 15 yıl seviyesine geriledi. 20 yıl öncesindeki kira/fiyat rasyosuna geri döndük. Kiralar, konut fiyatlarına göre oldukça uygun bir orana sahip. Bu durumda 'gayrimenkul için yatırım fırsatı var' demek mümkün" şeklinde konuştu.
Ayrıca, Eylül’de kaydedilen en yüksek satış rakamlarının, portföy çeşitlendirmesinin artmasıyla geldiğini ifade etti.
Ahmet Büyükduman, son 3 aydır konut satışlarının arttığını belirterek, "Kira getirisi amacıyla alım yapanların da konut alımına yöneldiğini gözlemliyoruz. Konut, mevcut kira çarpanı seviyesinde tekrar cazip hale geldi" dedi.
İstanbul Üniversitesi İktisat Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Sefer Şener ise, Kovid-19 salgını sonrası konut arzında global ölçekte bir daralma yaşandığını hatırlatarak, bu daralmanın ardından konut fiyatlarında ve kiralarda hızlı bir artış görüldüğünü söyledi.
Şener, Kahramanmaraş merkezli depremler sonrası konut yapımının hızlanması ve kiralara getirilen üst sınır ile birlikte, konuta talebin düştüğünü belirterek, "Konut arzının artması, fiyatlardaki artışın yavaşlamasına sebep oldu. Önceden yapılmış tasarruflarla konut almak için uygun bir zaman olduğunu gösteriyor. Ancak ipotekli konut alımı için gereken düşüş henüz sağlanamamış durumda. Maliyetler, aşırı talep ve yetersiz arz, dünya genelinde konut fiyatlarını yüksek seviyelerde tutmaya devam ediyor. Pandemi, maliyetler, depremler ve arz yetersizliği konut fiyatlarında aşırı artışa neden oldu. Bu nedenle, arz artışı ve enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte reel konut fiyatlarının bir süre daha düşmesi sürpriz olmayacaktır" ifadelerini kullandı.
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) Başkanı Neşecan Çekici ise, geçen yıl uygulanan negatif reel faiz politikası sonucunda konut kredisi faiz oranlarının önemli ölçüde düştüğünü belirterek, bu durumun yatırımcıları konut alımına yönelttiğini ifade etti.
Çekici, "Bu eğilim giderek devam etti ve 2022 yılında konut fiyatlarında yıllık bazda yüzde 170 gibi olağanüstü bir artış kaydedildi. 2020-2022 yılları arasında konut satışları, yıllık bazda 1,5 milyon adedin hemen altında seyrediyordu. Ancak 2023'te satışlar düştü" diye ekledi.
Konut satışlarındaki düşük seviyenin, konut fiyatlarının reel olarak düşmesine yol açtığını vurgulayan Çekici, "Finansmana erişim zorlukları ve alım gücü sorunları, günümüzde düşük konut satış rakamlarıyla ilişkilendiriliyor. Bu zorlukların azalması ya da tamamen ortadan kalkması durumunda, gayrimenkul yatırımlarına olan ilginin yeniden artacağı ve bunun konut fiyatlarına yukarı yönlü bir baskı oluşturacağı öngörülüyor" dedi.
Konut yatırımlarının Türkiye'de her zaman en çok tercih edilen yatırım araçlarından biri olduğunu hatırlatan Çekici, "Konut yatırımları sadece barınma ihtiyacını karşılamakla kalmayıp, aynı zamanda bir tasarruf ürünü, yaşam sigortası ve finansal bir yatırım aracı olarak da değerlendirilmektedir. Bu alanda yatırım yaparken bilinçli olunmalı ve piyasa iniş çıkışları doğru okunarak, en uygun zaman ve koşullarda yatırım kararları alınmalıdır. Bu, uzun vadede kazanç sağlayacaktır" diyerek sözlerini tamamladı.
