Konutun Ateşi Söndü mü?

Mert Can DUMAN'ın 15 Mayıs 2024 tarihli yazısı: Konutun Ateşi Söndü mü?

Türkiye'de konut sektörü, farklı dönemler itibarıyla balon, yatırım aracı gibi tartışmaların odağında yer alıyor. Sektör son dönemde çeşitli ekonomik dinamikler ve dış etkenlerle şekillenmeye devam ediyor. 2024 yılı Ocak-Mart dönemine ait veriler, sektördeki önemli yavaşlamaya işaret ediyor. Bu dönemde genel konut satışlarında %1,3 azalma yaşanırken ipotekli satışlarda %53 gibi keskin bir düşüş kaydedildi. İkinci el konut satışları ise %4 oranında geriledi. Bu veriler, sektördeki talep daralmasını ve özellikle kredi kullanımıyla yapılan satışların ciddi şekilde azaldığını gözler önüne seriyor.

Yükselen konut kredisi faiz oranları, konut sektöründe önemli bir baskı unsuru oluşturuyor. Son bir yıl içerisinde ağırlıklı ortalaması iki katına çıkan konut kredisi faizleri, özellikle ipotekli satışlarda belirgin bir düşüşe neden oldu. Faiz oranlarındaki bu artış, konut alım maliyetlerini yükselterek konuta olan talebi ve dolayısıyla satışları azalttı. Akgündüz vd. (2021) çalışması da faiz oranlarındaki değişimlerin konut fiyatları üzerindeki etkisini açıkça ortaya koyuyor. Bu çalışmaya göre, yıllık faiz oranlarındaki her 1 puanlık düşüş, konut fiyatlarını %2,1 oranında artırıyor. Dolayısıyla, faiz oranlarındaki artışın konut fiyatlarını baskıladığı ve bu baskının satışlar üzerindeki etkisinin de net bir şekilde görüldüğü söylenebilir.

Konut fiyatlarındaki artış hızı son dönemde yavaşlama eğiliminde. Şubat ayında konut fiyatları reel olarak yalnızca %5,1 artış gösterdi. Bu durum, konut talebindeki azalma ve artan faiz oranlarının fiyat artışını sınırladığına işaret ediyor. Ancak konut fiyatlarındaki artış söz konusu olduğunda bölgesel farklılıklar da dikkat çekiyor. Özellikle Kahramanmaraş merkezli depremlerin ardından Ankara'ya yoğun bir iç göç yaşanması, Ankara'daki konut fiyatlarının Türkiye ortalamasının üzerinde artmasına sebep oldu. Bu iç göç hareketi, Ankara'da konut talebini artırarak fiyatların yükselmesine yol açtı. Öyle ki Şubat ayında konut fiyatları Türkiye genelinde %58,3 artarken bu oran Ankara için %72,9 oldu.

İnşaat maliyetleri de konut sektöründe önemli bir değişken olarak karşımıza çıkıyor. 2022 yılının Eylül ayında yıllık bazda %120 artış ile tepe noktasını gören inşaat maliyetleri, 2024 yılının ilk çeyreğinde %69,5 oranında artış gösterdi. İkamet amaçlı yapılan binalarda ise inşaat maliyetleri %68,4 oranında arttı. İnşaat maliyetlerindeki bu düşüş eğilimi, konut talebindeki azalma ve ekonomik koşulların etkisiyle ilişkili. Talebin azalması, inşaat sektöründeki maliyetlerin de düşmesine neden oluyor.

Sonuç olarak Türkiye'de konut sektörü, faiz oranlarındaki artış ve ekonomik koşulların etkisiyle önemli değişimler yaşıyor. Yükselen faiz oranları, konut satışlarını ve özellikle ipotekli satışları düşürerek talebi baskılıyor. Konut fiyatlarındaki artış hızı yavaşlarken bölgesel farklılıklar dikkat çekiyor. İnşaat maliyetlerindeki düşüş ise sektördeki talep daralmasının bir yansıması olarak karşımıza çıkıyor. Bu dinamiklerin birbiriyle ilintili şekilde sektördeki dengeleri değiştirmeye devam edeceği öngörülüyor. Ekonomik adımlar ve faiz politikaları, gelecekte konut sektörünün nasıl şekilleneceğinde belirleyici rol oynayacak.

Güzel ve sağlıklı bir hafta geçirmeniz dileğiyle...